Аренда муниципальных нежилых помещений. Договор аренды нежилого помещения с муниципалитетом позволяет использовать недвижимость для собственных нужд по приемлемой цене. Поэтому эта форма гражданско-правовых отношений пользуется особой популярностью у предпринимателей.
Но и для обычных граждан такое взаимодействие с местными властями вполне возможно. Достаточно соблюдать установленные правила оформления прав пользования недвижимым имуществом. Возможных ловушек на этом пути можно избежать с помощью соответствующего специалиста.
Основные термины и принципы
Нежилые помещения, находящиеся в собственности администрации данной территориальной единицы (города, района, муниципального образования и т. Д.), Называются муниципальными помещениями.
Если есть бесплатный объект, местное самоуправление имеет право сдать его в аренду компании или гражданину. Арендатор вправе использовать недвижимость в коммерческих и иных целях.
Аренда собственности находится в ведении соответствующего органа управления муниципальной собственностью в органах местного самоуправления. Имеет право заключать договоры аренды жилых помещений, складов, офисов и земли. По статистике, более 70% недвижимости принадлежит различным муниципалитетам. Это делает последних практически монополистами на этом рынке.
Основные причины аренды
Основными причинами сдачи в аренду коммунальной собственности являются ее значительные преимущества перед коммерческими. Помимо вышеупомянутых привлекательных затрат, наиболее важными преимуществами являются:
- Наиболее подходящие условия для открытия нового бизнеса;
- срочное предоставление дополнительных площадей в случае расширения;
- наличие права на покупку недвижимости;
- передача недвижимости в соответствии со всеми требованиями законодательства;
- Не нужно делить недвижимость при закрытии компании.
К тому же такие объекты обычно располагаются в наиболее привлекательных для предпринимательства местах. Это означает развитую инфраструктуру, близость к крупным центрам экономической активности и множество других преимуществ.
С чего начинается аренда?
Сдающиеся в аренду помещения можно найти на интернет-ресурсах коммуны. Публикует не только список этих объектов, но и условия их аренды.
Если интересующая вас недвижимость уже сдана в аренду, коммуна также может выставить ее на аукцион. Причина может заключаться в приближающемся сроке истечения срока или преждевременном расторжении договора аренды. Если аукцион уже объявлен, информацию можно найти на официальном сайте государственного аукциона РФ (ссылка в конце статьи).
Подача заявки
Заявитель, подающий заявку на аренду коммунального имущества, должен письменно уведомить местный орган власти о своем намерении. Обязательно указать цели, для которых объект планируется использовать. После одобрения сделки администрация публикует объявление об открытом тендере. Исключение составляют обстоятельства, при которых это не является обязательным. Закон разрешает прямую аренду помещений совета, если:
- сообщается государственным или некоммерческим медико-социальным учреждением;
- срок службы помещения не превышает 1 месяца
- Площадь собственности менее 20 м2 и не превышает 0,1 части собственности.
На этих условиях или при отсутствии других желающих арендаторов администрация подписывает акт аренды. Если планируемый срок полезного использования составляет более одного года, договор аренды учитывается в Росреестре. Максимальный юридический срок контракта не может превышать 5 лет. Потенциальный арендатор вправе провести первичную проверку соответствия объекта требуемым параметрам.
Торги и аукционы
Чтобы обеспечить справедливое распределение недвижимости между арендаторами, законодатель предусмотрел процедуру аукциона. Этот процесс регулируется Законом № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Право проведения аукциона принадлежит имущественным комитетам или организационным подразделениям коммуны. Заявки на участие в тендере подаются на указанном выше сайте.
Анонсы всех тендеров и аукционов также размещаются на этом же сайте. Это должно быть сделано не менее чем за 20 дней до крайнего срока приема документов от участников тендера.
После проверки наличия и соответствия необходимых документов оргкомитет принимает решение о допуске к торгам. Договор аренды будет подписан через 10 дней после операции. Результаты публикуются на том же сайте.
Правила составления договора
В договор аренды, заключенный между муниципалитетом и арендатором, должны быть включены следующие элементы:
- Имена сторон договора.
- Подробное описание объекта. В том числе адрес места, этаж, площадь.
- Права и обязанности каждой стороны. Например, обязанность арендатора провести ремонт.
Размер и последовательность платежей также обязательно оговариваются в договоре. Гражданское право запрещает аренду коммунального имущества без арендной платы.
Пример договорных обязательств
В основные обязанности арендатора входит использование объекта недвижимости по назначению, как указано в договоре. Коммунальные платежи, страховка и договор с банком обязательны. Техническое и санитарное состояние должно поддерживаться. Запрещается перепланировка помещения без официального согласия арендодателя.
Арендатор производит ремонт за свой счет. Несвоевременная оплата и субаренда недопустимы. Представители Арендодателя имеют право постоянного доступа для наблюдения за техническим состоянием помещения и коммуникациями.
О расторжении договора аренды необходимо объявить не ранее, чем за 30 дней. После использования поверхность должна быть очищена не более чем через 7 дней. При этом необходимо предоставить подтверждение полной оплаты аренды.
Арендодатель несет ответственность за соблюдение интересов арендатора. В случае расторжения необходимо соблюдать минимальный 30-дневный период уведомления. В контракте могут быть указаны другие обязательства каждой из сторон.
Продление аренды и выкуп помещения
Арендатор, который не нарушит договорных обязательств в течение двух лет, имеет право продлить аренду. А также приобрести недвижимость в частную собственность.
Законодательством определены преференции в этом отношении для представителей малого и среднего бизнеса, особенно в перспективных сферах.
Условия выкупа устанавливает администрация, которая должна руководствоваться данными экспертного заключения. Для частного предпринимательства коммуна снижает стоимость недвижимости на несколько десятков процентов. Таким образом, осторожность при выполнении договорных обязательств по аренде становится очень полезной при выкупе в будущем.
