Что делать если арендатор не вносит арендную плату. Заключение договора – важнейший этап договорных отношений. К сожалению, зачастую стороны сделки оказываются недобросовестными. В случае договора аренды это часто имеет место, когда арендатор не платит арендную плату. Поэтому важно, чтобы арендодатель понимал алгоритм действий в этой ситуации.
Варианты санкций за невнесение арендной платы
Обязанность арендатора вносить арендную плату в форме и в сроки, указанные в рамках сделки, указана в ст. 614 ГК РФ. Положения этой же статьи устанавливают один из вариантов действий арендодателя в случае неуплаты арендной платы – требование о досрочном уплате арендной платы. Это решение подходит в первую очередь для арендодателей, которые в целом довольны арендатором и подписанным договором, но хотели бы получать арендную плату вовремя.
Этот метод чем-то похож на право кредитора требовать досрочного погашения всей задолженности при отсутствии регулярных платежей должника (если в договоре предусмотрена обязанность производить регулярные платежи). Однако законодатель вводит ограничение на размер предоплаты арендной платы, то есть она не может выплачиваться более чем за два последовательных периода. В этом случае крайним сроком является дата следующего платежа арендатором. Если арендная плата выплачивается ежемесячно, это может быть преждевременным на срок до двух месяцев, а если в контракте оговаривается обязательство платить каждый год, это может быть преждевременным на срок до двух лет.
Причина неуплаты в принципе не имеет значения. Даже если он действителен, это не отменяет права арендодателя. Исключение составляют условия, указанные в самом договоре аренды как обоснованные (например, форс-мажор).
Концепция выплаты двух квартплат – это еще один способ наказать арендатора за неуплату – расторжение договора. Как правило, договор истекает в дату, указанную в самих условиях. Однако стороны имеют право расторгнуть договор досрочно.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если в указанный в договоре срок не уплачивает арендную плату более двух раз подряд. Это означает, что в данном случае санкцией является прекращение договорных отношений.
Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы
Статьей 619 ГК РФ установлено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае неуплаты арендной платы. Однако в Законе прописан и порядок такого досрочного расторжения договора – арендодатель не может просто забрать арендованный актив. Существует три простых шага для расторжения договора аренды из-за неуплаты арендной платы:
- отправка уведомления о нарушении договора;
- отправка уведомления арендатору;
- Расторжение договора добровольно или по решению суда.
Итак, первое, что должен сделать домовладелец, – это отправить арендатору уведомление о том, что он не производит платеж в установленный срок, с просьбой исправить нарушение. В этом случае срок, до которого он должен устранить нарушения, указан именно в уведомлении.
Оптимальный вариант – указать в договоре дату, к которой та или иная сторона должна устранить нарушения после получения письма-уведомления. Закон определяет разумный срок, который является оценочной концепцией и может быть по-разному истолкован сторонами (или впоследствии судом).
Если арендатор не устраняет нарушение договора в течение указанного периода, арендодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора. Получив это уведомление, арендатор имеет возможность сохранить договорные отношения и платить арендную плату. Если этого не происходит, домовладелец имеет право потребовать возврата предмета аренды и предъявить иск о расторжении договора и взыскании арендной платы.
Процедура прекращения действия судебного решения не считается оптимальной, поскольку требует больших затрат денег и времени для обеих сторон. Однако в некоторых случаях это может быть единственно возможный путь.
Отказ от возврата арендованного имущества
На практике арендатор не только не возвращает арендную плату, но и не возвращает предмет аренды. В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока действия Соглашения (в том числе в случае предшествующего решения), арендатор обязан вернуть арендующую книгу в государство, в котором он был передан ему (с учетом нормальных потребление). Если этого не произойдет, арендодатель имеет право требовать выплаты аренды за весь период задержки в возвращении помещений.
Предположим, что арендатор не платил аренду, на основании которого договор был распущен. Однако он не собирается оплатить лизинговый объект. В этом случае суд будет указан с требованием удалить препятствия на использование недвижимости и восстановления денег. Структурно такое требование будет состоять из двух частей:
- Приложение для удаления препятствий на использование арендуемой недвижимости (аренды);
- Приложение для возврата денег за всю задержку в возвращении недвижимости.
В то же время ACT не ограничивает период периода, для которого могут быть зачислены сборы на аренду – меры должны быть оплачены за весь период задержки в обратном порядке.
Кроме того, договор аренды может также определить право оплатить наказание (конфискация). Наиболее разумным является зарядка заряда в случае потери прибыли арендодателем. В этом случае арендодатель имеет право требовать компенсацию за любые убытки, понесенные в результате ненадлежащего расследования. Такие убытки могут включать потерянную прибыль и другие виды прямого ущерба.
Важной проблемой при счете утерянных преимуществ в размере претензии – доказать существование таких потерь. Примером может быть предложение заключить договор аренды одного и того же свойства, полученного от третьей стороны. В этом случае объем потерянных льгот будет равен сумме, который новый потенциал арендатора предложил арендодателю в аренду.
Претензии к прекращению договора, удаление барьеров в использовании недвижимости и восстановления финансовых ресурсов должны нести наибольшее количество доказательств, подтверждающих рацион арендодателя. Такие доказательства могут включать в себя:
- Уведомления о расторжении договора и удаления нарушений;
- Только договор аренды;
- Письма с просьбой вернуть объект аренды;
- Документы, подтверждающие существование потерянных преимуществ.
Чем более вероятное требование – тем больше возможности удовлетворения.
Поэтому вы можете отличить следующие виды санкций для невыплаты аренды:
- Ранее прекращение договора;
- Более ранняя оплата аренды;
- Прекращение договора с наказаниями.
Все эти санкции могут быть применены арендодателем и полностью законно.
