Договор безвозмездной аренды нежилого помещения. Временное пользование недвижимостью, в том числе коммерческими помещениями, допускается как платно, так и бесплатно. В то же время бесплатная аренда нежилых помещений, предназначенных для ведения хозяйственной деятельности, имеет свою специфику.
Если вы их не знаете, велика вероятность претензий со стороны налоговых органов. Поэтому в этой статье вы узнаете об особенностях сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений на безвозмездной основе между юридическими лицами, а также в ситуации, когда собственником является физическое лицо.
Кроме того, мы расскажем вам обо всех важных нюансах, а также вы сможете скачать типовой договор на бесплатную аренду нежилого помещения, который содержит все необходимые и основные условия. В целом мы постараемся максимально помочь вам разобраться в этом вопросе.
Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением
Многие представители бизнеса задаются вопросом, может ли аренда быть бесплатной. Сразу ответим – нет. Дело в том, что по закону арендная плата – это оплата комиссии за пользование недвижимостью вне зависимости от того, на какой срок она предоставлена.
Бесплатное использование недвижимости оформляется кредитным договором, который, однако, имеет прямое отношение к договору аренды. В такой сделке стороны именуются кредитором и заемщиком. Однако в дальнейшем для целей настоящего исследования мы будем использовать слово «лизинг».
Между юридическими лицами договор займа (бесплатная аренда) используется, когда предприятия тесно связаны. Более того, недвижимость часто предоставляется в бесплатное пользование общественным организациям.
Договор безвозмездного пользования также применяется при передаче объекта культурного наследия на консервацию.
Если мы говорим о юридических лицах, то они не имеют права передавать имущество учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.
Например, запрещено заключать кредитный договор между компанией и ее директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других запретов на бесплатную аренду компаний, предусмотренных законом, нет.
Значительные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность бесплатного использования
Конечно, в первую очередь следует соблюдать преамбулу, в которой указываются данные о владельце и пользователе объекта недвижимости. Предмет договора должен содержать подробную характеристику помещения и срок, на который помещение введено в эксплуатацию.
Хотя бесплатная аренда коммерческого помещения не предполагает взимания платы за его использование, арендатору (заемщику) все равно придется нести определенные расходы.
Поэтому от арендатора могут потребоваться за свой счет:
- Поддержание занимаемого имущества в надлежащем состоянии;
- сделать текущий ремонт;
- Оплатить или компенсировать домовладельцу все расходы на проживание.
Все эти пункты также должны быть включены в договор займа (бесплатная аренда).
Наймодатель юридическое лицо
Выше мы уже упоминали, что предприятие не может передавать свое имущество в безвозмездное пользование определенной группе лиц. Во всех остальных случаях договор безвозмездной аренды нежилого помещения между юридическими лицами является полностью законным.
В преамбуле контракта должны быть указаны должностные лица, действующие от имени компании.
Если кредитор – юридическое лицо, по договору должны быть составлены основные бухгалтерские документы. Помимо Акта сдачи-приемки, Арендодатель должен подготовить счет-фактуру (в части начисления НДС).
Если собственник физическое лицо
В договоре обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, необходимо сделать ссылку на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит лицу (свидетельство о праве собственности, технический паспорт и т. Д.).
Если вы сдаете помещение в жилом доме, будьте готовы решать различные вопросы как с арендаторами, так и с управляющей компанией. Также может потребоваться согласие супруги арендодателя на бесплатную передачу имущества.
Поэтому бесплатная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.
Независимо от того, кто будет арендодателем, договор должен содержать положения, касающиеся материальной ответственности арендатора (арендатора) за причинение ущерба имуществу, порядка досрочного прекращения отношений и порядка возврата имущества.
Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора
В некоторых случаях одного соглашения о бесплатном использовании недостаточно. Также требуются приложения к договору аренды на бесплатное пользование нежилым помещением.
Они будут содержать такие данные.
Прежде всего, вам понадобится графическая схема (экспликация), потому что арендатору необходимо знать, какую часть собственности он имеет полное право использовать.
Дополнительные заявки могут включать копии технического и кадастрового паспорта, а также другие документы, подтверждающие правовой титул.
Если супруга арендодателя соглашается, он также должен быть прикреплен. Представитель может подписать контракт от имени каждой из сторон. В таком случае необходимо приложить копию соответствующей доверенности.
С насадками мы уже разобрались. Теперь перейдем к составу документов, которые оформляются вместе с договором.
Независимо от того, кто является арендодателем (кредитором), передача и возврат имущества оформляется актом приема-передачи. Он описывает состояние недвижимости в данный момент и устанавливает данные счетчиков коммунальных услуг.
Если собственность передается между компаниями, домовладелец должен выставить арендатору счет. Это необходимо для уплаты НДС.
Нужна ли регистрация
Как известно, договор аренды недвижимости требует государственной регистрации (см. П. 2 ст. 609 и 651 ГК РФ).
Рассмотрим, распространяются ли эти стандарты на договор займа (бесплатное пользование).
Кредитному договору уделяется внимание в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье 689 упоминаются некоторые правовые нормы о лизинге, но не упоминается государственная регистрация сделок.
Поэтому, как правило, договор бесплатной аренды не требует дополнительной государственной регистрации.
Исключение составляют объекты культурного наследия. Для договора в отношении них требуется государственная регистрация вне зависимости от срока, на который был заключен договор.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче недвижимости в безвозмездную аренду являются предметом особого внимания фискальных проверок. Действующие нормативные акты не содержат четких правил налогообложения «неоплачиваемой» деятельности.
Взять, к примеру, НДС для компаний, которые сдают недвижимость в безвозмездное пользование. Федеральная налоговая служба и некоторые суды считают эту услугу бесплатной. В таком случае НДС следует взимать на основе рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, согласно которой договор займа рассматривается как передача прав собственности. В этом случае НДС не взимается.
Точно так же есть много проблем с подоходным налогом и НДФЛ (если арендодатель является гражданином). Поэтому, если компания планирует отдать свое имущество в безвозмездное пользование, необходимо проконсультироваться не только с юристом, но и с экспертом-аудитором.
Также стоит обратиться к последней судебной практике. Тогда в случае бесплатной аренды нежилого помещения налогообложение будет производиться по оптимальной системе. Вы также должны быть готовы защищать свое дело в суде.
