Помимо права на компенсацию за задержку строительства, еще одним типичным требованием покупателя недвижимости является компенсация строительных дефектов. К сожалению, довольно часто бывает, что при сдаче квартиры оказывается, что площадь квартиры меньше заявленной, а стены и полы кривые. А уже через несколько лет появляются первые трещины.
Возможность предъявления претензии застройщику о возмещении строительных дефектов может быть связана с ненадлежащим исполнением им строительного объекта. Далее претензии к разработчику формируются на основании положений о гарантии, а также гарантии – при условии, что она была предоставлена. Их также можно исследовать в общих чертах даже по прошествии многих лет.
Какие права имеют покупатели помещения, в части компенсации строительных дефектов?
Компенсация, но за что?
Есть много потенциальных «недостатков» строительства квартиры или дома:
кривые стены;
недостатки лестничных клеток;
недостатки балконов и террас;
влага в квартире;
неровные полы.
Некоторые недостатки хозяева квартиры обнаруживают сразу – при передаче квартиры. В остальных случаях может оказаться, что ущерб, нанесенный покупателю помещения, обнаружен через несколько месяцев после завершения строительства, и даже, что не так уж редко, через несколько лет. Примером может служить наводнение в результате неправильного строительства стен или крыши здания.
Получение квартиры
Получение помещения – одно из важнейших мероприятий, связанных с покупкой квартиры. В соответствии с законом, квартира передается в присутствии покупателя. Покупатель помещения имеет возможность внимательно осмотреть помещение. Затем он может выявить любые недостатки и передать их представителю разработчика.
Важно отметить, что передаче права на помещение покупателю должно предшествовать его принятие покупателем. Это следует за уведомлением о завершении строительства.
С момента поступления помещения в собственность, составляется протокол, в который покупатель может сообщить о недостатках квартиры или дома. Что дальше? Разработчик обязан в течение 14 дней с даты подписания протокола доставить покупателю декларацию о признании дефектов или декларацию об отказе от признания дефектов и их причин.
Затем застройщик должен устранить выявленные дефекты квартиры или частного дома в течение 30 дней с момента подписания протокола. Если застройщик, несмотря на проявленную должную осмотрительность, не устраняет дефект в течение вышеуказанного периода, он может указать подходящую, иную дату для устранения дефектов вместе с обоснованием задержки. Что делать, если разработчик все равно не устраняет дефекты? Затем после заключения нотариального соглашения можно подавать иски в суд.
Гарантия и компенсация за дефекты конструкции
Хотя вышеупомянутые права указаны в законе о застройщике, положения о гарантии включены в Гражданский кодекс. Продавец несет ответственность перед покупателем, если проданный товар имеет физический или юридический дефект (гарантия). Однако права по гарантии могут быть востребованы только в случае ее предоставления.
Если у проданного товара есть дефект, покупатель может подать заявление о снижении цены или расторжении договора, если продавец не устранит немедленно дефект. Сниженная цена должна быть пропорциональна цене, вытекающей из контракта, в котором стоимость дефектного элемента равна стоимости предмета без дефекта. Покупатель не может отказаться от договора, если дефект не имеет значения.
Важно отметить, что продавец несет ответственность по гарантии, когда речь идет о дефектах имущества – в течение пяти лет с даты доставки товара покупателю. В течение одного года с момента обнаружения дефекта покупатель может подать заявление об отказе от договора или снижении цены из-за дефекта проданного товара.
Если через какое-то время, в течение 5 лет, покупатель обнаруживает дефекты, о которых не знал, потому что, например, на момент получения квартиры они еще не проявились, все равно можно потребовать их устранения от застройщика. Такая возможность, вытекающая из гарантии, предусмотрена Гражданским кодексом. В течение пяти лет застройщик, продавший квартиру, должен устранять любые дефекты, в том числе и в общей зоне дома.
Возмещение дефектов строительства по общим принципам
Гарантия распространяется не только на эти незначительные неисправности. В случае их возникновения, застройщик их ремонтирует, естественно. Однако в здании могут быть структурные дефекты, которые становятся очевидными только через некоторое время, даже через несколько лет
Наличие дефектов в помещении или здании влечет за собой претензии не только по гарантии, но и претензии по ненадлежащему исполнению контракта. Если застройщик построил здание неправильно, вопреки строительной практике, в результате чего покупателю помещения был причинен ущерб, застройщик обязан устранить возникший ущерб.
Ущерб может возникнуть из-за необходимости ремонта помещения. Таким образом, даже после истечения гарантийного срока можно потребовать возмещения убытков от разработчика.
Разница между претензиями по гарантии и компенсацией по общим правилам заключается в гораздо более широком обязательстве доказать. Это включает в себя необходимость доказать ненадлежащее исполнение обязательства (ненадлежащее исполнение здания или помещения), ущерб, понесенный покупателем, и причинную связь между ненадлежащим исполнением контракта и ущербом.
Какие требования должны быть выполнены, чтобы получить компенсацию за дефекты строительства
В случае отказа разработчика от ремонта дефектов стоит побороться за свои права даже после истечения гарантийного срока.
Важно отметить, что единственный вывод о ненадлежащем исполнении контракта обычно не определяет наличие ущерба, как конкретный ущерб собственности потерпевшего, и только его возникновение обновляет ответственность застройщика.
Ущерб, возникший в результате ненадлежащего исполнения обязательства, представляет собой разницу между состоянием собственности покупателя помещения после нарушения обязательства и гипотетическим условием, которое существовало бы, если бы должник действовал в соответствии с обязательством.
Исходный суд о возмещении дефектов строительства
Лицо, купившее помещение у застройщика и обнаружившее в нем дефекты, может потребовать, в том числе, их снятия или снижения цены. О недостатках недвижимости стоит известить застройщика как можно быстрее и указать свои ожидания.
Компенсация строительных дефектов становится все более популярной претензией. Если разработчик откажется, потребуется судебный иск. В то же время все не так сложно, как многим кажется.
Хотите прочитать про временную прописку, переходите по ссылке.
