Покупка доли в квартире порядок оформления

Покупка доли в квартире порядок оформления. Собственная доля в квартире – простой и дешевый способ перестать платить за аренду и получить постоянное место жительства. Для многих людей, у которых нет своего уголка, это единственный способ с минимальными затратами стать хозяином собственного дома. Однако есть много особенностей, проблем и даже опасностей, связанных с владением домом.

Виды долевой собственности

Совместное владение варьируется и напрямую влияет на то, как оно продается и покупается. Существует различие между совместной и совместной собственностью.

Общая собственность

Квартира, находящаяся в совместной собственности, принадлежит всем лицам, имеющим на нее право собственности. Однако доли каждого собственника не делятся. Следовательно, человек не может продать долю (он должен сначала сделать распределение).

Общая совместная собственность

Это особый режим собственности для супругов. Если квартира была приобретена во время брака, права на нее имеют оба супруга, независимо от того, зарегистрированы они в качестве собственников или нет.

Пример: супруг приобретает квартиру и становится ее собственником. Даже если у дома официально только один собственник, в случае развода другая половина имеет право на половину этой квартиры.

Выделенные доли

Именно эти акции можно покупать и продавать. Самостоятельное участие – это чаще всего отдельная комната или несколько комнат в квартире. Самый очевидный и простой пример – это муниципальное жилье. У них много владельцев, но у каждой семьи есть свои комнаты, отдельные от остальных. Это закрепленная акция. Вы можете покупать и продавать ее, но вы должны учитывать возможные подводные камни и, прежде всего, преимущественное право, которое распространяется на других совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от покупки квартиры, покупка доли – довольно сложная и рискованная процедура. Ниже приведены некоторые потенциальные ловушки и проблемы, которые следует учитывать в будущем.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая фундаментальная проблема – это преимущественное право совладельцев. Перед продажей квартиры постороннему (не совладельцу), даже если это родственник, следует предложить купить ее на тех же условиях, что и другие собственники квартиры. Для этого необходимо:

1. Подготовьте оферту, условия которой будут такими же, как условия сделки, согласованной с потенциальным покупателем.
2. То, что такое предложение каждый совладелец получает лично с подписью.
3. Если кто-либо соглашается на сделку, доля должна быть продана этому лицу, а не ранее заключенному контракту покупателю.

Если кто-либо из владельцев не желает принимать это «торговое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ может быть отправлен заказным письмом. Такой же вариант актуален, если совладелец в квартире не проживает, но известен его адрес.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что немного ускорит процедуру продажи. Однако, даже если они этого не сделают, у них есть ровно месяц, чтобы подумать над предложением. После этого доля может быть продана внешнему покупателю.

Когда преимущественное право не актуально

Право приоритета не применяется при определенных условиях:

• Доля квартиры передается новому владельцу бесплатно.
• Несколько совладельцев согласились на разовую покупку акций. В такой ситуации условия сделки могут измениться, и тот, кто предложит лучшее предложение, получит акции.
• Если акция выставлена ​​на аукцион, преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если это очень необходимо, есть два варианта обойти преимущественное право покупки, но следует отметить, что каждый из них несложно оспорить и сделать транзакцию незаконной:

• Пожертвование. Продавец квартиры якобы бесплатно передает долю покупателю, который, в свою очередь, также бесплатно переводит определенную сумму денег. Такая сделка может быть легко признана незаконной из-за всех характеристик покупки и продажи.
• Заем. Покупатель якобы берет в долгденьги продавцу, а тот в качестве залога предлагает свою долю. Тогда «заемщик» не выплачивает долг вовремя, а часть его берет на себя покупатель. Это тоже не сложно оспорить.

Также следует иметь в виду, что оба этих «обходных пути» очень опасны для покупателя. Он может дать деньги, но не получить свою долю, или, если сделка оспаривается, он не сможет получить деньги, уплаченные продавцу, но потеряет свою долю.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – это несовершеннолетние или, что еще хуже, дети, владеющие акциями. Без согласия органов опеки и попечительстваони не могут быть выселены. Также невозможно совершить транзакцию без этого согласия, если владельцем доли являются дети. Следовательно, помимо необходимости иметь дело с преимущественным правом покупки (а это важно прежде всего для покупателя), вам также придется постоянно контролировать выдачу разрешения.

Согласие супруга/супруги

Разрешение органа опеки и попечительства, помимо всех прочих проблем, имеет ограниченный срок действия (обычно около 1 месяца). Процесс получения такого документа находится на последних этапах и, если что-то пойдет не так, это время будет потеряно.

Участие в квартире может быть совместной собственностью супруга. Подобная ситуация уже описывалась выше, но это касалось всего дома, а здесь речь шла об участии. Однако в плане покупки и продажи разницы нет.

Если цедент состоит в браке, для продажи этой доли необходимо согласие его супруги. В противном случае вторая половина сможет аннулировать сделку через суд со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Если транзакция признана недействительной / незаконной, покупатель автоматически теряет право собственности на акции. Но сумма, уплаченная продавцу, должна быть востребована в частном порядке. И здесь не всегда может помочь даже суд, если продавец докажет, что денег и другого имущества для передачи в качестве компенсации попросту нет.

Важная проблема при покупке квартиры – перепланировка. Если, конечно, это не противоречит закону. Покупатель, если он не проверил этот пункт, должен будет либо восстановить все в исходное состояние (таким образом, вполне возможно, испортить хороший ремонт), либо легализовать его. Однако последнее не всегда возможно.

С другой стороны, проблема продавца – это задолженность по оплате коммунальных услуг. Покупатель, конечно, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его акциях нет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, исходя из того, что у акции появился новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать пересчет заново.

Управляющая компания обязана взыскать долги с предыдущего владельца. Конечно, в этом никто не заинтересован, и может быть много задержек, угроз и других проблем, но в этой ситуации необходимо немедленно подать в суд на управляющую компанию. Практика показывает, что решение почти всегда принимается в пользу нового хозяина.

Обременения на долю в квартире

Единственное, за что вам придется заплатить, – это плата за капитальный ремонт. В отличие от коммунальных услуг, этот вид оплаты привязан не к акционеру, а к самой собственности.

Чаще всего нагрузка идет на всю квартиру, а не на одну долю, но это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из единого реестра недвижимого имущества, которую продавец обязан предоставить покупателю.

Если один из совладельцев квартиры против

Рекомендуется заказывать самую последнюю выписку. Это платная услуга (350 руб.), Но без нее есть серьезная вероятность, что сделка сорвется в последний момент или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры (владелец второй доли) выступает против продажи данной доли, он может всеми доступными ему способами отложить процедуру продажи: не подписывать уведомление о продаже, отказаться подписывать отказпреимущественные права и так далее.

Доля далеко не всегда является комнатой

Однако можно максимально замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Такой совладелец не может ввести полный запрет, а также воспрепятствовать продаже (но долю он купит сам).

Большинство покупателей считают, что одна акция – это одна комната, но на практике это не всегда так. Часто, исходя из размера пакета, покупатель будет владеть в лучшем случае несколькими квадратными метрами. Например, зона, где расположен диван. В результате покупатель получит право жить в комнате, но на самом деле сможет это сделать с большим трудом (жить в одной комнате с совершенно чужими людьми очень сложно).

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Перед заключением договора убедитесь, что доля действительно означает отдельную комнату. С другой стороны, если целью является получение постоянного вида на жительство и человек не намерен проживать в этой комнате / квартире, можно купить даже 1/1000 части квартиры.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Порядок покупки / продажи доли в квартире без учета преимущественного права совладельцев не отличается от стандартной покупки квартиры.

Нисколько. Раньше существовало правило, что в сделках

Пошаговая инструкция

1. между близкими родственниками не требует участия нотариуса. Теперь договор купли-продажи не нужно нотариально подтверждать ни при каких обстоятельствах (если стороны не согласятся на это добровольно). Так что нет никакой разницы между покупкой дома, например, у родителей или совершенно незнакомых людей.
2. Существует заблуждение, что если вы покупаете долю в квартире у близких родственников, вам нужно подождать всего 3 года, прежде чем вы сможете продать недвижимость без уплаты налогов. Это не правда. Это правило распространяется только на жилье, подаренное или полученное по наследству.
3. Найдите правильное действие.
4. Обговаривайте условия сделки с продавцом.
5. Проверить квартиру. При необходимости может быть составлена ​​инвентаризация имущества или акт осмотра.
6. Убедитесь, что продавец подготовил «торговое предложение» для других совладельцев и зачитал его им.
7. Если возможно, получите отказ от преимущественного права покупки от всех домовладельцев. Если хотя бы один из них не даст вам такой документ, вы даже не можете пытаться требовать его от других совладельцев – в этом нет смысла.
8. Подготовьте договор купли-продажи.
9. Оформите титул на квартиру.

Документы

• Дайте продавцу деньги за участие и получите от него квитанцию.
• От покупателя достаточно паспорта, но он должен запросить у продавца следующий перечень документов для проверки квартиры:
• Паспорт продавца. Требуется для проверки – является ли человек настоящим владельцем данной акции.
• Подпишите Акт передачи дома.

Выписка из УГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обвинения, если таковые имеются.

• Титульный документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, акт дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в какой-то момент получил право собственности. Важно знать о возможных проблемах.
• Пример: если акция была получена путем дарения, могут существовать условия, которые не позволяют владельцу продать долю. Во время приватизации часть выбывших из процедуры сохраняется за собой право остаться на всю жизнь и т. Д. Чтобы разобраться во всех возможных опасностях и проблемах, нужен хороший юрист.
• Выписка из домовой книги. Этот документ можно получить у продавца в паспортном столе. Указывает, кто записан в квартиру. Важно обратить внимание на мелких собственников или арендаторов.
• Справка от управляющей компании. В этом документе вы можете увидеть задолженность за коммунальные услуги, если таковая имеется.
• Технический паспорт. С техпаспортом для проверки фактического макета.

Расходы

Разрешение органов опеки и попечительства. Актуально, если один из владельцев доли несовершеннолетний.

• Согласие вашего супруга. Этот документ долженбыть нотариально заверенным, но его следует требовать от продавца только в том случае, если он женат.
• Покупатель должен оплачивать только два типа расходов:

Немедленная оплата доли в квартире (по согласованию сторон).

Сроки

Государственная пошлина за регистрацию имущества (2 000 руб. За каждого нового собственника).

В некоторых случаях продавец может настаивать на разделении остальных расходов поровну, таких как гонорары агентства недвижимости, гонорары оценочной компании и так далее. Покупатель должен решить, соглашаться с этим или нет.

• С учетом возможных проблем с периодом ожидания совладельцем реализации преимущественного права, вся процедура может занять около 2-4 месяцев. Большая часть этого времени уходит на переговоры и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это только косвенно, регулярно «подтягивая» продавца и тем самым заставляя его проявлять большую активность.
• Этот документ составлен в произвольной форме и должен содержать следующую информацию:
• Кто и на какие акции продает.

Дата и подпись.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Примерный образец будет выглядеть так:

• Этот документ оформляют (а чаще только заполняют и подписывают) совладельцы квартиры, если они действительно не планируют приобретать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – любая, информация – минимальная: кто и что отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ необходимо нотариально заверить. Поэтому лучше его подготовить нотариусу.
• Учитывая тот факт, что большинство совладельцев не согласны тратить свое время на
• посещения нотариальной конторы, такие отказы не очень популярны. К тому же услуга платная: около 1-2 тысяч рублей. Хотя кажется, что это должен платить совладелец, на самом деле такие расходы обычно несет продавец.
• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн-чате.