Соотношение кадастровой и рыночной стоимости. Каждый домовладелец сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровой стоимостью квартиры и рыночной стоимостью квартиры. Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока не будет сделка с недвижимостью. Продажа, налог на прибыль и налог на недвижимость – все это по незнанию заставляет собственников квадратных метров вникать в особенности оценки имущества. Учитывая важность этих ценностей, узнайте, что они из себя представляют.
Общая информация о рыночной и кадастровой стоимости
Для начала давайте разберемся, какова кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры. Оба эти значения определяются в результате оценки. Однако из-за специфики методов и подходов к оценке эти значения могут значительно различаться.
Рыночная стоимость (РС) – наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть получена при компенсационном отчуждении объекта в соответствии с договором купли-продажи (ст. 3 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности»).
Предполагается, что при таком отчуждении:
- стороны действуют разумно;
- на рынке есть конкуренция;
- условия продажи не являются срочными и внеочередными.
Проще говоря, ЖК определяется исключительно условиями, которые существуют на рынке на данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько покупатель дает за нее.
В свою очередь, под кадастровой стоимостью (CR) понимается нормативная цена, максимально приближенная к рыночной цене. Он определяется в результате применения методов массовой пространственной застройки и оценки недвижимости по заказу областных или городских властей.
Отношение кадастровой стоимости к рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом последней, которая используется для налоговых и других регулирующих целей.
Существует мораторий на повышение CC до 2021 года, но в целом он постоянно пересматривается каждые 3-5 лет.
Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие люди задаются вопросом, какая из них больше – рыночная стоимость или кадастровая стоимость квартиры.
На этот вопрос нет однозначного и однозначного ответа. Теоретически CS, являясь общедоступным и распространенным эквивалентом DC, должна быть как можно ближе к рыночной цене. Однако несовершенство методов оценки приводит к значительным ошибкам, которые приводят к многократному расхождению между индексами рыночной и кадастровой стоимости.
Чтобы понять, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем посмотреть на особенности каждого типа.
Об особенностях кадастровой оценки вы можете прочитать в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».
Специфика рыночной цены
Ключевой характеристикой DC является то, что это наиболее вероятная цена за компенсируемое отчуждение; поэтому он наиболее объективен. Поэтому для его определения производится индивидуальная оценка объекта, которая отличается детальностью и точностью.
Чем тщательнее будет проведено исследование объекта, тем точнее будет рыночная цена. В связи с этим в РС следует максимально учитывать индивидуальные особенности объекта, в том числе: расположение, наличие сопутствующей инфраструктуры;
техническое состояние жилья, ремонт, эксплуатационные характеристики;
этажность, площадь, нагрузки;
возраст постройки; наличие износа и дефектов;
спрос на капитальные вложения, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и др.
При этом учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта, а также показатели спроса и предложения. Обычно оценщики изучают сам объект и ситуацию с его рыночными аналогами, исследуя, как они соотносятся друг с другом.
Кроме того, на размер окончательного РС могут влиять:
- курсы обмена валют;
- политическая напряженность;
- привлекательность усадьбы;
- удаленность от центра;
- время года;
- дата проведения оценки.
Учитывая эти по критериям, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это фактор риска при инвестировании в недвижимость в период серьезных изменений на рынке – колебания могут составить 20-30% в течение нескольких месяцев.
Но даже при отсутствии изменений на рынке RS остается подвижным и может быть исправлен только в определенный момент.
Оценка производится по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.
О порядке определения рыночной цены читайте в статье «Как оценить стоимость квартиры.
Специфика кадастровой цены
Кадастровая цена, несмотря на готовность позиционировать
как общественный эквивалент рассеянного склероза, он не имеет к нему никакого отношения. Хотя законодатель предполагает, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике это никогда не бывает так.
- Это потому, что CS:
- Не учитываются индивидуальные характеристики объекта: износ, дефекты, хорошее техническое состояние, этажность и другие данные при оценке не используются;
- рассчитывается с использованием методов массовой оценки. без посещения объекта. Оценка производится путем расчета стоимости единицы аналогичной недвижимости и ее умножения на размер плоской площади;
– средний индекс цен в данной группе объектов, расположенных в одном месте и в одном ценовом диапазоне, что определяет его большую погрешность.
Кадастровая стоимость является результатом кадастровой оценки, проведенной в соответствии со ст. 24 сек. 12 Федерального закона № 135 по решению регионального или местного органа власти. Поскольку коридор его пересмотра охватывает период 3-5 лет после предыдущей оценки, этот показатель является постоянным и неизменным.
Соотношение кадастровой и рыночной цены
Владелец недвижимости не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не влияет на выбор оценщика недвижимости и получает информацию о определенном КС только после проведения оценки.
Пришло время понять разницу между кадастровой стоимостью квартиры и ее рыночной стоимостью. CS, учитывая его объективность и индивидуальность, является истинным отражением рынка недвижимости. Скорее, CS, будучи публичным индикатором, дает представление о среднем значении в данной местности.
Для определения CS используются методы массовой оценки, поэтому сравнивать эти значения нет смысла – они всегда будут отличаться друг от друга.
Разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости колеблется от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальной специфики данного объекта и его соотношения со средней ценой группы, для которой определена удельная стоимость КС.
Пример: если на одном участке в многоквартирном доме 3 квартиры равной жилплощади, то их КПД будет одинаковым. Но в одном проводится регулярный ремонт, в другом – роскошный дизайнерский ремонт, а третий не ремонтировался с советских времен. Таким образом, разница между CS и DSM каждой из перечисленных квартир будет отличаться в несколько раз, и в последнем случае CS может быть выше.
Учитывая разницу между кадастровой стоимостью квартиры и рыночной стоимостью, можно сделать вывод, что эти виды оценки не связаны друг с другом.
Цели определения стоимости
Хотя у них есть общие черты, выраженные в методах установления ценностей, разная степень глубины оценки и ее индивидуальность не позволяют идентифицировать эти ценности, даже если законодатель очень этого хотел.
Использование КС
Из-за разного характера значений цели, для которых рассчитываются RS и CS, также различаются. Хотя рыночные контрольные показатели являются универсальными и предпочтительными и могут использоваться во всех случаях, не запрещенных законом, контрольные показатели CS применимы только в тех случаях, когда это прямо указано в законодательстве.
Кадастровая стоимость используется только для целей налогообложения. Он используется в качестве налоговой базы, по которой затем рассчитываются обязательные платежи.
- В соответствии со ст. 18 Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.16, КС рассчитывается и применяется только для целей, указанных в Законе, в частностиплатить
- налог на недвижимость (имущество физических лиц) и земельный налог;
- подоходный налог при продаже квартиры или другой недвижимости
- государственная пошлина за нотариальные действия, например регистрацию дарения или наследства и т. д.
Использование РС
Учитывая, что COA часто занижается рыночной ценой, налогоплательщики активно используют результаты кадастровой оценки. Однако это допустимо только в том случае, если такая возможность прямо предусмотрена налоговым законодательством.
Напротив, предпочтительна рыночная стоимость. В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 135, если правовым актом не определен вид стоимости, определяемой или применяемой, объект недвижимости по умолчанию помечается как RS.
Это правило применяется в случаях, когда определяется фактическая, обоснованная или другая объективная стоимость на определенную дату.
- Как наиболее часто используемый индикатор, DC используется, в частности, в в:
- заключение договоров купли-продажи, дарения и иных способов продажи недвижимого имущества с определением их цены;
- передача
- недвижимое имущество, заложенное в залог, в том числе при заключении ипотечных договоров;
- приобретение недвижимости и ее продажа с аукциона;
- рассмотрение споров, связанных с разделом семейного имущества и наследования.
Если кадастровая стоимость выше рыночной
Определение размера компенсации за раздел имущества или повреждение этого имущества и так далее.
Единственное обоснование рыночной стоимости – это отчет об оценке, подготовленный оценщиком недвижимости. Поэтому при применении рыночной цены, независимо от цели данного отчета, ее необходимо приложить к пакету документов.
Тем, кому интересно, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – такое бывает довольно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, 36% многоэтажных домов ЦК превышают их реальную рыночную стоимость.
Аналогичная ситуация и в стране – около трети кадастровых объектов, оцененных кадастровыми инженерами, завышены. В некоторых компонентных единицах переоценка носит систематический характер и превышает результаты по стране.
Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходом и необъективными методами оценки.
Массовая оценка дает значения, усредненные по отдельным группам. Они могут быть как заниженными, так и преувеличенными в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.
Следовательно, сама ошибка присуща кадастровой оценке и не может считаться безошибочной. Он не учитывает особенности объектов, поэтому не может быть объективным.
Владельцы, чьи объекты ЦО недооценены, не жалуются – они платят налоги гораздо меньше, чем следовало бы.
Чего нельзя сказать о тех, чьи квартиры оцениваются выше рыночной. Поскольку их налоги выше, они задаются вопросом, что делать, если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237, ст. 24 сек. 18 Федерального закона № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физических лиц, результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в комиссии, созданной при Росреестре, или в суде.
Это возможно в двух случаях:
обнаружение ошибок и использование искаженных данных при массовом скоринге.
Где узнать кадастровую стоимость
Определение рыночной стоимости конкретного товара.
Таким образом, чтобы оспорить CS, вы должны либо найти ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и обратиться с его отчетом в комиссию или суд.
Чтобы бросить вызов CS, вам нужно знать его размер. Кадастровая стоимость, указанная для данного объекта, является неотъемлемым атрибутом информации реестра недвижимого имущества (USRN).
Поскольку Единый государственный реестр недвижимого имущества является публичным реестром, информация из него является общедоступной, и любой желающий может узнать кадастровую стоимость. Для этого заявление необходимо подать в территориальное управление Росреестра или ближайший филиал МФЦ.
В заключение
Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, в частности, через онлайн-сервисы Росреестр.
В заключение еще раз выделим основные моменты:
Рыночная стоимость – это цена, по которой собственник, скорее всего, сможет продать недвижимость;
MS является предпочтительной ценой и используется во всех случаях, когда нет обязательства определять другую стоимость;
Кадастровая стоимость – это публичный эквивалент рыночной стоимости, определенной в результате массовой оценки по заказу региональных или местных властей.
