Порядок оформления аренды земельного участка. Аренда земельного участка у администрации – один из способов приобретения и дальнейшего отчуждения недвижимости. Среди преимуществ данной организационно-правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный налог, возможность использования объекта за небольшую арендную плату. право последующего преимущественного приобретения земельного участка у коммуны по цене до 20% от кадастровой стоимости.
Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?
- физические лица (гражданство или нет);
- иностранцы;
- юридические лица.
Сдать недвижимость в аренду можно двумя способами:
- Через аукцион;
- напрямую без торгов.
Аукцион может быть организован как самоуправлением, так и физическим (юридическим) лицом, намеревающимся приобрести участок.
Следующие категории имеют право на получение земли без аукциона (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
- физические лица для строительства частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или сельского хозяйства;
- юридические лица, уполномоченные осуществлять строительство объектов, расположенных на участке;
- юридические лица, уполномоченные строить объекты социально-культурного назначения, организовывать на участке крупные инвестиционные проекты;
- некоммерческие организации по реализации индивидуальных жилищных проектов;
- фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
- физические или юридические лица, владеющие объектами на участке;
- владельцы недостроенных построек, расположенных на участке.
Участок передается пользователю на основании договора аренды. Документ оформляется письменно.
Условия
Договор аренды земли заключается после выполнения ряда условий, касающихся типа земли, ее назначения и статуса арендатора.
Какие земельные участки арендовать нельзя?
В соответствии с Земельным кодексом изъятые из оборота земли не сдаются в аренду (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса. П. 11, ст. 22 Земельного кодекса). К таким участкам относятся (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ)
- природные заповедники, национальные парки и другие природоохранные территории;
- лесные массивы;
- водные объекты, находящиеся в государственной или коммунальной собственности (подробнее о возможности аренды лесных участков и водных объектов мы пишем в отдельной статье);
- площади, занятые объектами культурного наследия;
- земля, предназначенная для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможни
- территории, занятые объектами космической инфраструктуры.
Под какие цели можно взять?
Земельное законодательство предусматривает следующий принцип землеотвода.
- по поставленной цели;
- на вид разрешенного использования.
Для каждой цели существуют разные виды разрешенного использования. Земельный кодекс предусматривает 7 категорий земель. В аренду сдаются четыре из них, в том числе следующие территории:
Для аренды земель этих категорий доступны все виды разрешенного использования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Особенно:
- Индивидуальное ведение хозяйства, сенокошение, животноводство;
- индивидуальное жилищное строительство;
- Ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
- индивидуальное или коллективное жилье и др.
Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, при проведении работ по недропользованию на земельном участке требуется реабилитация такой земли. Полный список условий изложен в ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Особенности заключения договора с муниципалитетом
При заключении договора аренды городского участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации. Основные правила:
- При оформлении аренды на срок более 1 года регистрация договора в Росреестре обязательна.
- После расторжения договора на срок более 5 лет арендатор вправе передать земельный участок в собственность другим лицам (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Узнайте больше о субаренде здесь. Из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если вы решили передать свои права землепользования другим людям.
- Любые изменения условий договора допускаются только с согласия арендатора земли. Также запрещено ограничивать его права, предусмотренные договором.
- Стоимость аренды является существенным условием договора, без которого документ был бы недействителен & # 8212; п. Статья 22, п. 12 Земельного кодекса (узнать о стоимости аренды и заключить договор см. Здесь).
- Арендатор обязан соблюдать условия владения землей, отдельно изложенные в Земельном кодексе для отдельных видов землепользования (мелиорация земель, соблюдение графика освоения земель и др.) (Ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
- Контракт заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий использования (ст. 39.8 п. 8 Земельного кодекса РФ).
- Скачать бланк договора аренды участка в коммуне
- Вы можете скачать шаблон договора аренды муниципального участка.
С правилами составления и регистрации типовых договоров аренды земельных участков между физическими и юридическими лицами можно ознакомиться здесь. а о составлении договоров между юридическими лицами мы рассказывали здесь.
С чего начать?
Желающие получить коммунальный участок в аренду должны пройти определенную процедуру.
Определение целей
Использование приобретенной земли является ключевым аспектом всей процедуры аренды. Этот параметр определяет, на каких условиях и на каком основании (с или без конкурса) участок будет передан арендатору.
Земля может сдаваться в аренду физическим и юридическим лицам для различных целей:
- индивидуальное жилищное строительство;
- садоводство, домашнее хозяйство
- сельскохозяйственные работы и ведение хозяйства (подробнее о порядке заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения можно узнать здесь)
- благоустройство участка участка и др.
Выбор способа оформления
Участок может быть сдан в аренду двумя способами (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
- через аукцион;
- Без всякого аукциона.
Аукцион может проводиться по инициативе как коммуны, так и потенциального арендатора.
Аренда земельных участков без проведения конкурса возможна для следующих целей (пункт 2 статьи 39.6):
- работы на объектах незавершенного строительства юридическими лицами;
- строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
- строительство ЖКХ некоммерческими организациями;
- завершение строительных работ собственниками зданий;
- сельскохозяйственные работы и сельское хозяйство;
- работы, связанные с использованием субстрата;
- индивидуальное жилищное строительство;
- частное сельское хозяйство и садоводство.
Какие документы нужны?
Независимо от способа сдачи участка в аренду (на аукционе или без него) от заявителя, в частности, требуется:
- Копия паспорта;
- Заявление по форме, установленной городским советом;
- Подтверждение оплаты обеспечения заявки (для участников аукциона).
Если вы сдаете земельный участок на аукционе, пожалуйста, внимательно прочтите требования к тендерной документации, которые могут отличаться от участка к участку.
Организаторы аукционов не вправе требовать от участников аукциона не требуемые законодательством документы (пункты 53 и 122 Постановления ФАС России от 10.02.2010 № 67).
Заявление
Требования к Заявке на допуск к аукциону изложены в «Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Настоящий документ должен содержать следующую информацию:
- ПОЛНОЕ ИМЯ И ФАМИЛИЯ;
- паспортные данные;
- адрес физического лица или название компании;
- данные и адрес юридического лица.
Приложение также содержит ряд документов:
При оформлении Заявки на аренду земельного участка без конкурса необходимо руководствоваться Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 39.17). Согласно этому документу, Заявление должно содержать следующую информацию:
- Ф. ИМЯ И ФАМИЛИЯ. адрес и паспортные данные заявителя;
- наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
- кадастровый номер земельного участка;
- обоснование права на получение земельного участка без проведения конкурса;
- назначение сюжета;
- Почтовый адрес / адрес электронной почты для связи с заявителем.
Как получить через аукцион – порядок действий
- Мониторинг аукционов на сайте муниципального образования и на torgi.gov.ru.
- Выбор подходящего аукциона (объявление об аукционе публикуется за 1 месяц до мероприятия).
- Заявка на участие в аукционе (не позднее, чем за 5 дней до аукциона).
- Принесение залога.
- Проверка необходимой документации и формальностей.
- Подача заявок.
- Проведение аукциона.
- Заключение договора с администрацией в случае выигрыша.
Как оформить без торгов?
Порядок предоставления коммунального участка в аренду без аукциона определен Земельным кодексом (ст. 39.14). Планируя воспользоваться этим правом, заявитель действует следующим образом.
- Ознакомиться со списком условий, позволяющих сдавать участок в аренду без проведения конкурса, и убедиться, что заявитель соответствует этим требованиям (список условий можно найти в главе 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
- Подготовить документы, обосновывающие освобождение от конкурса.
- Подготовьте план застройки участка, если он еще не сформирован и геодезические измерения не проводятся.
- Обратитесь в муниципалитет за предварительным разрешением и проведите кадастровые работы по созданию земельного участка.
- Обратиться в муниципальную администрацию с просьбой о выделении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуга»).
- Предоставить необходимое обоснование права аренды участка без проведения конкурса.
- Дождитесь рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (ст. 39.17, п. 5 Земельного кодекса РФ).
- В случае положительного решения подписать договор, подготовленный Администрацией, и зарегистрировать его в Росреестре.
Стоимость
- Стоимость аренды определяется органами исполнительной власти.
- Расчет производится одним из следующих способов.
- По кадастровой стоимости;
- по результатам тендеров;
- Ставки арендной платы или правила, утвержденные Министерством экономического развития.
- Рыночная стоимость определяется на основании отчета об оценке.
Более подробную информацию о методике расчета стоимости аренды земли можно найти в отдельной публикации.
Годовая плата за аренду земельных участков, приобретенных без проведения конкурса, устанавливается в размере 0,01–2% от кадастровой стоимости участка.
При определении размера арендной платы учитываются следующие параметры.
- размер участка и его расположение;
- кадастровая стоимость;
- предполагаемое использование сайта;
- Наличие на участке значимых природных объектов (водоемы и др.).
В каких случаях плата за аренду земли облагается НДС и не облагается НДС, вы узнаете из этого материала.
Сроки
Земельный кодекс позволяет сдавать участок в аренду на срок от 1 до 49 лет. Срок аренды зависит от цели использования участка. Все возможные варианты описаны в п. 8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, указаны следующие условия:
- строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
- местонахождение линейных объектов – до 49 лет;
- Жилые дома и приусадебные участки – до 25 лет;
- застройка земли юридическим лицом – от 3 до 5 лет;
- незавершенное строительство – до 3-х лет.
Что будет за нецелевое использование?
Сдача земельных участков в аренду возможна по целевому назначению. Таким образом, изменение такого назначения, а также использование участка не в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель влечет нарушение существенных условий договора аренды и его последующее расторжение.
Этой логике придерживаются высшие суды при разрешении споров между арендатором и арендодателем (постановления Верховного суда РФ от 17 февраля 2017 г. по делу № А81-293 / 2016 от 17 февраля 2016 г. по делу № А40. -206687 / 2014. Определения Московского округа от 29 мая 2017 г. по делу № А40-102752 / 16, Уральский округ от 16 сентября 2015 г. по делу № А60-38963 / 2014).
Таким образом, использование арендованного земельного участка вопреки целевому назначению может повлечь для арендатора следующие последствия:
- расторжение договора аренды;
- административная ответственность.
Административная ответственность за ненадлежащее использование земельных участков установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Данная статья касается использования земельного участка вопреки целевому назначению с учетом его категории, а также с нарушением видов разрешенного использования.
Нарушение правил карается штрафом от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от категории нарушителя).
Уступка / переуступка права на ЗУ
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, но при условии, что арендодатель проинформирован об этом (пп. 5 и 9 ст. 22). Земельного кодекса РФ).
В отличие от классической субаренды. уступка прав означает, что обязательства перед домовладельцем полностью переходят от текущего арендатора к новому арендатору.
Передача прав закреплена в договоре, который необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Для транзакции требуется следующая информация
- договор о переуступке прав;
- копия предыдущего договора аренды;
- кадастровые документы на участок;
- заявление о регистрации договора;
- Квитанция об уплате госпошлины (стоимость процедуры: 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) (ст. 333.35 НК РФ).
В договоре уступки указывается информация о правах и обязанностях сторон сделки, ее продолжительности, условиях прекращения и т. Д.