порядок оформления аренды земельного участка

Условия и порядок оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Порядок оформления аренды земельного участка. Аренда земельного участка у администрации — один из способов приобретения и дальнейшего отчуждения недвижимости. Среди преимуществ данной организационно-правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный налог, возможность использования объекта за небольшую арендную плату. право последующего преимущественного приобретения земельного участка у коммуны по цене до 20% от кадастровой стоимости.

Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?

  • физические лица (гражданство или нет);
  • иностранцы;
  • юридические лица.

Сдать недвижимость в аренду можно двумя способами:

  • Через аукцион;
  • напрямую без торгов.

Аукцион может быть организован как самоуправлением, так и физическим (юридическим) лицом, намеревающимся приобрести участок.

Следующие категории имеют право на получение земли без аукциона (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

  • физические лица для строительства частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или сельского хозяйства;
  • юридические лица, уполномоченные осуществлять строительство объектов, расположенных на участке;
  • юридические лица, уполномоченные строить объекты социально-культурного назначения, организовывать на участке крупные инвестиционные проекты;
  • некоммерческие организации по реализации индивидуальных жилищных проектов;
  • фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
  • физические или юридические лица, владеющие объектами на участке;
  • владельцы недостроенных построек, расположенных на участке.

Участок передается пользователю на основании договора аренды. Документ оформляется письменно.

Условия

Договор аренды земли заключается после выполнения ряда условий, касающихся типа земли, ее назначения и статуса арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

В соответствии с Земельным кодексом изъятые из оборота земли не сдаются в аренду (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса. П. 11, ст. 22 Земельного кодекса). К таким участкам относятся (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ)

  • природные заповедники, национальные парки и другие природоохранные территории;
  • лесные массивы;
  • водные объекты, находящиеся в государственной или коммунальной собственности (подробнее о возможности аренды лесных участков и водных объектов мы пишем в отдельной статье);
  • площади, занятые объектами культурного наследия;
  • земля, предназначенная для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможни
  • территории, занятые объектами космической инфраструктуры.

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип землеотвода.

  • по поставленной цели;
  • на вид разрешенного использования.

Для каждой цели существуют разные виды разрешенного использования. Земельный кодекс предусматривает 7 категорий земель. В аренду сдаются четыре из них, в том числе следующие территории:

Для аренды земель этих категорий доступны все виды разрешенного использования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Особенно:

  • Индивидуальное ведение хозяйства, сенокошение, животноводство;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • Ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
  • индивидуальное или коллективное жилье и др.

Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, при проведении работ по недропользованию на земельном участке требуется реабилитация такой земли. Полный список условий изложен в ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды городского участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации. Основные правила:

  1. При оформлении аренды на срок более 1 года регистрация договора в Росреестре обязательна.
  2. После расторжения договора на срок более 5 лет арендатор вправе передать земельный участок в собственность другим лицам (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Узнайте больше о субаренде здесь. Из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если вы решили передать свои права землепользования другим людям.
  3. Любые изменения условий договора допускаются только с согласия арендатора земли. Также запрещено ограничивать его права, предусмотренные договором.
  4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которого документ был бы недействителен & # 8212; п. Статья 22, п. 12 Земельного кодекса (узнать о стоимости аренды и заключить договор см. Здесь).
  5. Арендатор обязан соблюдать условия владения землей, отдельно изложенные в Земельном кодексе для отдельных видов землепользования (мелиорация земель, соблюдение графика освоения земель и др.) (Ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
  6. Контракт заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий использования (ст. 39.8 п. 8 Земельного кодекса РФ).
  • Скачать бланк договора аренды участка в коммуне
  • Вы можете скачать шаблон договора аренды муниципального участка.

С правилами составления и регистрации типовых договоров аренды земельных участков между физическими и юридическими лицами можно ознакомиться здесь. а о составлении договоров между юридическими лицами мы рассказывали здесь.

С чего начать?

Желающие получить коммунальный участок в аренду должны пройти определенную процедуру.

Определение целей

Использование приобретенной земли является ключевым аспектом всей процедуры аренды. Этот параметр определяет, на каких условиях и на каком основании (с или без конкурса) участок будет передан арендатору.

Земля может сдаваться в аренду физическим и юридическим лицам для различных целей:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • садоводство, домашнее хозяйство
  • сельскохозяйственные работы и ведение хозяйства (подробнее о порядке заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения можно узнать здесь)
  • благоустройство участка участка и др.

Выбор способа оформления

Участок может быть сдан в аренду двумя способами (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

  • через аукцион;
  • Без всякого аукциона.

Аукцион может проводиться по инициативе как коммуны, так и потенциального арендатора.

Аренда земельных участков без проведения конкурса возможна для следующих целей (пункт 2 статьи 39.6):

  • работы на объектах незавершенного строительства юридическими лицами;
  • строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
  • строительство ЖКХ некоммерческими организациями;
  • завершение строительных работ собственниками зданий;
  • сельскохозяйственные работы и сельское хозяйство;
  • работы, связанные с использованием субстрата;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • частное сельское хозяйство и садоводство.

Какие документы нужны?

Независимо от способа сдачи участка в аренду (на аукционе или без него) от заявителя, в частности, требуется:

  • Копия паспорта;
  • Заявление по форме, установленной городским советом;
  • Подтверждение оплаты обеспечения заявки (для участников аукциона).

Если вы сдаете земельный участок на аукционе, пожалуйста, внимательно прочтите требования к тендерной документации, которые могут отличаться от участка к участку.

Организаторы аукционов не вправе требовать от участников аукциона не требуемые законодательством документы (пункты 53 и 122 Постановления ФАС России от 10.02.2010 № 67).

Заявление

Требования к Заявке на допуск к аукциону изложены в «Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Настоящий документ должен содержать следующую информацию:

  • ПОЛНОЕ ИМЯ И ФАМИЛИЯ;
  • паспортные данные;
  • адрес физического лица или название компании;
  • данные и адрес юридического лица.

Приложение также содержит ряд документов:

При оформлении Заявки на аренду земельного участка без конкурса необходимо руководствоваться Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 39.17). Согласно этому документу, Заявление должно содержать следующую информацию:

  1. Ф. ИМЯ И ФАМИЛИЯ. адрес и паспортные данные заявителя;
  2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
  3. кадастровый номер земельного участка;
  4. обоснование права на получение земельного участка без проведения конкурса;
  5. назначение сюжета;
  6. Почтовый адрес / адрес электронной почты для связи с заявителем.

Как получить через аукцион – порядок действий

  1. Мониторинг аукционов на сайте муниципального образования и на torgi.gov.ru.
  2. Выбор подходящего аукциона (объявление об аукционе публикуется за 1 месяц до мероприятия).
  3. Заявка на участие в аукционе (не позднее, чем за 5 дней до аукциона).
  4. Принесение залога.
  5. Проверка необходимой документации и формальностей.
  6. Подача заявок.
  7. Проведение аукциона.
  8. Заключение договора с администрацией в случае выигрыша.

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления коммунального участка в аренду без аукциона определен Земельным кодексом (ст. 39.14). Планируя воспользоваться этим правом, заявитель действует следующим образом.

  1. Ознакомиться со списком условий, позволяющих сдавать участок в аренду без проведения конкурса, и убедиться, что заявитель соответствует этим требованиям (список условий можно найти в главе 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
  2. Подготовить документы, обосновывающие освобождение от конкурса.
  3. Подготовьте план застройки участка, если он еще не сформирован и геодезические измерения не проводятся.
  4. Обратитесь в муниципалитет за предварительным разрешением и проведите кадастровые работы по созданию земельного участка.
  5. Обратиться в муниципальную администрацию с просьбой о выделении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуга»).
  6. Предоставить необходимое обоснование права аренды участка без проведения конкурса.
  7. Дождитесь рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (ст. 39.17, п. 5 Земельного кодекса РФ).
  8. В случае положительного решения подписать договор, подготовленный Администрацией, и зарегистрировать его в Росреестре.

Стоимость

  1. Стоимость аренды определяется органами исполнительной власти.
  2. Расчет производится одним из следующих способов.
    • По кадастровой стоимости;
    • по результатам тендеров;
    • Ставки арендной платы или правила, утвержденные Министерством экономического развития.
    • Рыночная стоимость определяется на основании отчета об оценке.

Более подробную информацию о методике расчета стоимости аренды земли можно найти в отдельной публикации.

Годовая плата за аренду земельных участков, приобретенных без проведения конкурса, устанавливается в размере 0,01–2% от кадастровой стоимости участка.

При определении размера арендной платы учитываются следующие параметры.

  • размер участка и его расположение;
  • кадастровая стоимость;
  • предполагаемое использование сайта;
  • Наличие на участке значимых природных объектов (водоемы и др.).

В каких случаях плата за аренду земли облагается НДС и не облагается НДС, вы узнаете из этого материала.

Сроки

Земельный кодекс позволяет сдавать участок в аренду на срок от 1 до 49 лет. Срок аренды зависит от цели использования участка. Все возможные варианты описаны в п. 8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, указаны следующие условия:

  • строительство и реконструкция — от 3 до 10 лет;
  • местонахождение линейных объектов — до 49 лет;
  • Жилые дома и приусадебные участки — до 25 лет;
  • застройка земли юридическим лицом — от 3 до 5 лет;
  • незавершенное строительство — до 3-х лет.

Что будет за нецелевое использование?

Сдача земельных участков в аренду возможна по целевому назначению. Таким образом, изменение такого назначения, а также использование участка не в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель влечет нарушение существенных условий договора аренды и его последующее расторжение.

Этой логике придерживаются высшие суды при разрешении споров между арендатором и арендодателем (постановления Верховного суда РФ от 17 февраля 2017 г. по делу № А81-293 / 2016 от 17 февраля 2016 г. по делу № А40. -206687 / 2014. Определения Московского округа от 29 мая 2017 г. по делу № А40-102752 / 16, Уральский округ от 16 сентября 2015 г. по делу № А60-38963 / 2014).

Таким образом, использование арендованного земельного участка вопреки целевому назначению может повлечь для арендатора следующие последствия:

  • расторжение договора аренды;
  • административная ответственность.

Административная ответственность за ненадлежащее использование земельных участков установлена ​​ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Данная статья касается использования земельного участка вопреки целевому назначению с учетом его категории, а также с нарушением видов разрешенного использования.

Нарушение правил карается штрафом от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от категории нарушителя).

Уступка / переуступка права на ЗУ

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, но при условии, что арендодатель проинформирован об этом (пп. 5 и 9 ст. 22). Земельного кодекса РФ).

В отличие от классической субаренды. уступка прав означает, что обязательства перед домовладельцем полностью переходят от текущего арендатора к новому арендатору.

Передача прав закреплена в договоре, который необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Для транзакции требуется следующая информация

  • договор о переуступке прав;
  • копия предыдущего договора аренды;
  • кадастровые документы на участок;
  • заявление о регистрации договора;
  • Квитанция об уплате госпошлины (стоимость процедуры: 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) (ст. 333.35 НК РФ).

В договоре уступки указывается информация о правах и обязанностях сторон сделки, ее продолжительности, условиях прекращения и т. Д.