Покупка квартиры по завышенной стоимости в ипотеку. Стоимость жилья очень высока. Вот почему так принято покупать недвижимость в кредит. Такая форма покупки недвижимости называется ипотекой. Одно из самых распространенных условий получения ипотеки есть предоплата.
Однако даже эта сумма может оказаться для покупателя завышенной. Покупатель может попросить продавца искусственно завысить цену дома в договоре. Зачем это делается и как это работает?
Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?
В соответствии со ст. 1 Закона № 102 от 16 июля 1998 г., ипотека – & mdash; это ссуда под залог недвижимости. Банк выступает залогодержателем и кредитором по ипотечным обязательствам и на этом основании имеет право ожидать возврата своих средств от стоимости заложенного недвижимого имущества.
Предоплата имеет двоякое назначение:
- обеспечение получения денег кредитором, то есть банковским учреждением, для страховки от убытков в случае неуплаты или уменьшения стоимости предмета залога;
- Проверка платежеспособности должника: наличие у человека средств на предоплату означает, что он либо накопил их, либо имеет хороший доход. В обоих случаях это создает положительный образ гражданина в глазах кредитора.
Банки взимают фиксированную комиссию в размере 10-20% от стоимости недвижимости. Даже за самую недорогую, покупатель квартиры должен будет заплатить банку не менее 500 000 рублей. У многих таких денег нет, поэтому существуют такие схемы, как завышение стоимости квартиры по ипотеке.
Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?
Чтобы получить ипотеку, нужно быть готовым заплатить определенную сумму, и только тогда кредитная организация предоставит средства на покупку квартиры. Обычно это 10% от стоимости недвижимости. Если стоимость квартиры составляет 6 000 000 рублей, то покупатель должен выплатить банку единовременную выплату в размере 600 000 рублей.
Если у покупателя нет такого типа денег, он может попросить продавца указать в договоре купли-продажи (DKP) стоимость дома не на текущую сумму & mdash; 6 миллионов, причем по слегка завышенной цене: например, 6 600 000 руб. Таким образом, сторона, передающая имущество, формально также будет выступать в качестве кредитора, так как покупающая сторона будет должна продавцу 600 000 рублей и 6 миллионов рублей. кредитное учреждение. Фактически, покупатель ничего не должен продавцу напрямую, как реальная цена квартиры & mdash; 6 000 000, а деньги выдаются банковским учреждением.
В чем опасность схемы с повышением стоимости?
Переоценка цен в BAC несет значительный риск для обеих сторон сделки. Продавцу невыгодно совершать продажу с формально переоцененной квартирой, потому что:
- если договор расторгается по какой-либо причине, продавец получит свою квартиру обратно, но будет обязан уплатить указанную в документе сумму, превышающую расходы на содержание квартиры;
- Если собственнику квартиры меньше 3-х лет, он должен будет уплатить налог на прибыль (в соответствии с изменениями в Налоговый кодекс РФ ФЗ № 382 от 29.11.2014), а так как стоимость увеличится, налог будет выше;
- отказ в выдаче ипотечной ссуды может иметь место на любом этапе, если есть подозрения в неплатежеспособности клиента.
Также есть риск для покупателя. Кредитное учреждение вправе:
- Подозрение клиента в неплатежеспособности и вовсе не выдача ссуды на покупку квартиры;
- Сомневаетесь в стоимости квартиры, которая указана в договоре эскроу, и произведите собственную оценку с участием аккредитованных оценщиков.
Последнее часто приводит к тому, что цена объекта недвижимости, сообщаемая аккредитованными оценщиками, оказывается даже ниже, чем заявленная продавцом.В результате обе стороны теряют деньги.
Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?
Что делать, если нет денег на предоплату, а цель покупка квартиры по ипотеке & mdash; является? В этом случае с продавцом может быть согласовано, что:
- DCC укажет рассрочку платежа на определенный период, и продавец может завышать цену, чтобы застраховать свой риск;
- Оформляется и нотариально удостоверяется дополнительная квитанция об оплате в рассрочку;
Нотариальный договор купли-продажи и простой вексель будут зарегистрированы в Росреестре.
