Ипотека на индивидуальное жилищное строительство. Когда говорят об ипотеке, прежде всего, подразумевают кредит на квартиру. Однако с декабря 2020 г. в России можно взять кредит на строительство частного дома или покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем жилого дома. Такая программа называется «Льготное индивидуальное жилищное строительство», или ипотека на ИЖС. В чем суть этой инициативы, каковы условия и какие нюансы нужно учитывать перед тем, как подавать заявку в банк.
Концессионные (с субсидируемой процентной ставкой около 6%) ипотечные кредиты на квартиры были введены банком ДОМ.РФ осенью прошлого года и содержали несколько важных оговорок, которые не позволили им стать действительно массовыми. К ним относятся возраст заемщика (до 36 лет) и наличие ребенка. Недавно эти ограничения были сняты. Опрос показал, что покупатели сельских квартир в своем весе старше 35 лет: молодые люди не «созрели» к этой покупке или не видят подходящего для себя предложения.
Теперь взять деньги в банке на строительство индивидуального дома может любой гражданин в возрасте от 21 до 65 лет с авансом от 20%. Сумма кредита для Санкт-Петербурга и Москвы ограничена 12 миллионами рублей, для остальных регионов страны – 6 миллионов рублей. Срок кредита – до 20 лет.
По финансовым параметрам ипотека на жилье не отличается от льготной ипотеки на первичном рынке, предлагаемая процентная ставка примерно такая же – около 6%. Залогом кредита становится земельный участок, а затем, когда построенный дом заносится в кадастр, он одновременно взимается с банка.
Главное, что делает эту ипотеку эффективным инструментом для строительства собственного дома, – это то, что она не требует дополнительного обеспечения. До недавнего времени банки при выдаче кредитов на индивидуальное строительство требовали дополнительного обеспечения кредита, чаще всего у заемщика есть квартира в городе, без каких-либо обременений, в том числе зарегистрированных несовершеннолетних. При этом процентная ставка была сопоставима с процентной ставкой по потребительским кредитам.
Сроки
Льготный ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке – государственный, а кредит на квартиру выдается за счет банка ДОМ.РФ, который субсидирует норму своей прибыли. Это значит, что при исчерпании лимитов (а это несколько миллиардов) программа может быть закрыта.
Сколько продлится программа, сказать сложно. Пока ипотечные кредиты в жилых массивах носят пилотный или тестовый характер: банк изучает спрос на них. В то же время банк ведет переговоры с Минэкономразвития о софинансировании льготных процентных ставок из федерального бюджета.
Документы
Для оформления такой ипотеки необходим полный комплект документов, типичный для данной процедуры, в том числе анкета, справка о доходах, трудовая книжка, если она не в электронном виде. Для заемщика полезно предоставить информацию о своих доходах, которые есть у ПФР. Кроме того, будет плюсом, если человек, решивший взять кредит на квартиру, получит в ДОМ.РФ проект зарплаты: в обоих случаях ставка будет минимальной – 6,1%. В остальных случаях чуть выше – 6,5%.
Правила
После того, как Дом РФ одобрит кредит заемщика, у него есть 3 месяца, в течение которых необходимо найти участок земли под будущую застройку, согласовать его с банком и заключить договор на строительство. Это должен быть земельный участок, на котором можно построить индивидуальный жилой дом, в том числе земли сельскохозяйственного назначения с максимальной площадью под жилищную застройку или земли под жилищную застройку в населенных пунктах. Важно, чтобы потенциальному дому можно было дать «полицейский адрес» и чтобы вы могли зарегистрироваться по нему.
Проверка документов
Затем начинается юридический контроль документов участка. Запрос от продавца должен представлять собой обновленную и расширенную выписку из реестра, которая будет включать все передачи права собственности. Банк не имеет права это делать, эту информацию должен предоставить собственник. Продавец также должен представить свои основания для перехода права собственности: чаще всего это договор купли-продажи, документ, подтверждающий оплату этого договора – и информация.о семейном положении.
Иногда в договоре прописано, что продавец на момент его заключения не состоит в браке, и этого достаточно. Но если такой формулировки нет, продавцу придется получить нотариально заверенный документ, в котором будет указано, в каком он состоянии. Если вы состоите в браке, вам потребуется согласие вашего супруга.
Подводные камни и отличия от «сельской» ипотеки
Банк обязательно проведет оценку участка. Вот пример: земельный участок продан за 2,5 миллиона. рублей, а оценщик оценивает в 1 миллион. руб. В этой ситуации банк выдаст кредит на 1 млн рублей. Конечно, вы можете нанять собственного оценщика и попросить его сообщить цену, которую вы предлагали, но у банка есть собственная независимая экспертная служба.
Однако это частный случай. Системная проблема в другом. Например,
Участок продается с коммуникациями по цене, скажем, 1 миллион рублей за сотку. В свою очередь, оценщик оценивает среднерыночную цену в 350 000 рублей за комплект, потому что ему нет дела до сети. Что делать?
Вернемся к предыдущему примеру. Чаще всего для покупателя критична разница в 1,5 миллиона. Затем подписывает договор на 1 млн рублей на землю, но увеличивает стоимость строительства дома на 1,5 млн рублей. В этом случае вся сумма будет включена в тело кредита.
Процесс оформления ипотеки на ИЖС
В этом заключается одно из фундаментальных различий между жилищной и сельской ипотекой. В последнем случае ему придется детализировать смету и согласовать ее с банком. В случае ипотеки достаточно выполнить требования договора и иметь общую спецификацию проекта. Это позволяет более гибко ценообразование при составлении сметы.
После утверждения банком локации и получения положительного заключения банка заемщику необходимо заключить три договора: на покупку земельного участка, договор строительства и договор ипотечного кредита.
Что можно понять в сюжете, судя по его ландшафту?
Квартира под ключ или строительство с нуля: что выбрать?
- ДОМ.РФ открывает три аккредитива, по которым они получат:
- деньги на покупку земли;
- предоплата по кредиту;
40% от стоимости сделки (участок + дом).
Подрядчик
В этом случае строительная компания, которую наняли для строительства дома, получит прибыль по окончании строительства. Денег, которые ему изначально будут переведены, недостаточно. Поэтому строителям приходится вкладывать собственные деньги в строительство дома для клиента. Так сегодня выглядит защита заемщиков.
С ипотечным кредитованием на строительство жилья есть свои требования к подрядчикам – застройщикам, которые будут строить дома. Делайте это только с аккредитованным банком компаний ДОМ.РФ. Без согласования с аккредитованным застройщиком ипотека на квартиру физическому лицу не предоставляется. Аккредитован банком ДОМ.РФ около 200 компаний. Однако даже если выбранный вами подрядчик не входит в их число, но отвечает всем требованиям банка, это не компания-однодневка с хорошей репутацией и послужным списком, аккредитация не займет много времени.
