Налог с продажи квартиры правила. Какой налог платит собственник при продаже квартиры? Когда собственник освобождается от уплаты подоходного налога? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.
Срок владения недвижимостью
Допустим, владелец приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог на доход, полученный от продажи недвижимости, очень просто. Если собственник владел имуществом три года и более, он не облагается налогом и срок владения исчисляется с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Увольнение происходит, когда право собственности возникает на основании:
- наследство (этот срок отсчитывается со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя);
- жилищно-строительный кооператив или ЖКХ (срок отсчитывается с момента внесения пая).
Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, но владелец владеет ею менее трех лет, вы должны заплатить налог с продаж. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион рублей. Налог взимается по ставке 13% с прибыли свыше 1 млн руб. Если стоимость имущества меньше или равна 1 миллиону рублей, вы не должны платить налог с доходов.
Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет недвижимостью менее трех лет; Цена объекта – 5 млн руб.
Формула расчета приведена ниже.
- Вычитая сумму налогового вычета из стоимости объекта, получаем налоговую базу. В нашем случае из 5 миллионов рублей (цена объекта) нужно вычесть 1 миллион рублей (налоговый вычет). Получим 4 миллиона рублей (налоговая база).
- Рассчитываем 13% налоговой базы получаем сумму налога к уплате. В нашем случае, умножив 4 миллиона рублей на 13%, мы получим 520 тысяч рублей.
Цена, указанная в договоре отчуждения
Еще одна распространенная ситуация – собственник приобрел недвижимость после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут применяться новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Как и прежде, время владения недвижимым имуществом отсчитывается с момента регистрации государством перехода права собственности (за исключением случаев наследования и HCC). Но при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.
По новым правилам минимальный срок владения до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежним три года. К таким исключениям относится недвижимость, право собственности на которую возникает следующим образом:
- имущество получено по наследству или по договору дарения от физического лица, признанного членом семьи и / или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- недвижимость получена в результате приватизации;
- Имущество было получено в результате передачи права собственности на имущество по пожизненному контракту на техническое обслуживание с иждивенцем.
Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, совместное строительство и т. Д.) Минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. По истечении этого срока доход от продаж будет полностью освобожден от налогов.
Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?
Да, согласно новым правилам, собственник может снизить налоговую базу. Это можно сделать двумя способами.
1. воспользоваться правом на налоговый кредит в размере 1 млн руб. при продаже квартир и 250 тыс. руб. рублей при продаже другой недвижимости.
Разберем этот вариант на примере. Предположим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость недвижимости 5 млн руб. Эта квартира продается за 3 миллиона рублей.
Доход от продажи квартиры для целей налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Соответственно, налоговая база составляет 3,5 миллиона рублей. Эту сумму нужно вычесть из суммы налогового вычета (в данном случае 1 млн руб.), мы получим 2,5 млн руб.
Сумма налога рассчитывается следующим образом: 2,5 миллиона рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч. руб.
2. Вместо использования вычета по налогу на имущество собственник может уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-продажи при покупке квартира).
Если цена продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться с кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (K = 0,7).
Например, в 2016 году квартиру приобрели за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость объекта 5 млн руб. Эта квартира продается в том же году за 3,1 миллиона рублей.
Формула расчета НДФЛ следующая: кадастровую стоимость умножаем на 0,7, затем из полученной суммы вычитаем сумму понесенных и документально подтвержденных расходов, а затем рассчитываем сумму налога из полученной разницы, умножая разницу на 0,13. (т.е. 13%).
На нашем примере расчеты будут выглядеть так. Доход от продажи квартиры для целей налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Соответственно, налоговая база составляет 3,5 миллиона рублей. Из этой суммы нужно вычесть сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получаем 500 000. На эту сумму рассчитывается налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.
