Аренда земельных участков

Аренда земельных участков. Аренда – это право пользования землей на определенный срок, возникающее на основании договора. Все собственники участка имеют право сдавать участок в аренду. Более того, для государственных собственников (то есть государственных органов и органов местного самоуправления) аренда земли является основным способом использования своей собственности.

Специфика правового регулирования аренды земли состоит в том, что основным источником регулирования является договор, а не акт.

Гражданский кодекс и Земельный кодекс устанавливают общие требования к аренде земельных участков, но арендные отношения в основном регулируются договором аренды (обязательственным правом).

Аренда – это предоставление любой вещи, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату по договору аренды. Это одна из самых распространенных и эффективных форм землепользования в мире.

Участки могут быть сданы в аренду их собственниками в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122- ФЗ).

Статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что права на земельные участки, указанные в главах III и IV настоящего Кодекса, подтверждаются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». . Договоры аренды земли, договоры аренды земли, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Аренда земельного участка – это форма продажи участка. В первую очередь право аренды земельного участка принадлежит его собственнику (статьи 209 и 608 ГК РФ). Согласно регламенту владеть землей могут как физические, так и юридические лица. Соответственно, граждане и юридические лица могут пользоваться правом аренды земли.

Согласно законодательству земельные участки в РФ могут быть выделены

1. граждане, юридические лица, граждане иностранных государств, иностранные юридические лица, лица без гражданства и иностранных государств.

Иностранцы и лица без гражданства могут владеть земельными участками, расположенными на территории Российской Федерации, на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

Основные признаки аренды земель:

• Аренда – это действующее право на определенный период времени, указанный в контракте (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как право собственности, постоянное (бессрочное) использование и т. Д.); оплата. т.е. арендная плата в отношениях аренды выражается в арендной плате, уплачиваемой арендатором арендодателю; собираемость. то есть по истечении срока аренды предмет аренды – земельный участок – должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику участка.

Размер арендной платы указывается в договоре аренды. Общие правила определения размера арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут устанавливаться Правительством Российской Федерации.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что земельные участки могут быть сданы в аренду их собственниками в соответствии с положениями гражданского законодательства и настоящего Кодекса, за исключением участков, изъятых из оборота (как это определено в статье 27 (4). настоящего Кодекса).

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть сданы в аренду для сельскохозяйственных нужд.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право при соблюдении всех остальных условий заключить новый договор аренды земельного участка (а также выкупить его), но после собственника здания, строения или строительного объекта. расположен на земельном участке (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Особенности аренды земельных участков

1) Действующее федеральное земельное законодательство не определяет условия договора аренды (кроме аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности). Однако ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации уточняется, что в случае наследования земельных участков физическими лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители вправе сдавать такие земельные участки в аренду на срок до достижения ими совершеннолетия. большинства (статья 22 (10)).

Условия аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 Земельного кодекса РФ)

Заключен договор аренды участка, находящегося в государственной казне или коммуне.

1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; на срок до сорока девяти лет в случае подключения линейных устройств; сроком на двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или участков в пределах усадьбы для индивидуального подсобного хозяйства; на срок от трех до пяти лет в случае предоставления на срок не более срока действия договора аренды земельного участка, который является первоначальным участком, в случае создания участка, созданного из первоначального участок предоставляется в аренду, за исключением случаев, когда участок предоставляется юридическому лицу с целью комплексного озеленения или возделывания кровли; на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором находится объект незавершенной застройки, для завершения строительства этого объекта или на срок, указанный в п. 9 настоящего пункта, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на открытых торгах по продаже объекта, изъятого у собственника в связи с расторжением договора аренды земельного участка, составляющего государственную или муниципальную собственность, на срок договора ведения охотничьего хозяйства в случае передачи участка в распоряжение лица, с которым заключен договор ведения охотничьего хозяйства; на время действия концессионного договора, договора государственно-частного партнерства, договора городско-частного партнерства в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные договоры; на срок действия договора землеустройства для строительства и эксплуатации арендуемого универмага или договора землеустройства на срок действия договора комплексного освоения земли по инициативе местного самоуправления в случае предоставления участка лицу, имеющему с кем был заключен договор в соответствии с п. 13. 2 и 13.3 в ст. 39 сек. 2. На срок, не превышающий оставшийся срок договора аренды участка, расторгнутого досрочно в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее трех лет, если лицу предоставляется участок взамен земельного участка. земельный участок, право аренды на которое истекает в результате изъятия такого участка. на срок, не превышающий срока действия разрешения на подземное использование, в случае предоставления земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных п. 12 из этого пункта; на срок не более двух лет, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства. на срок от трех до сорока девяти лет, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта; на срок не более трех лет, если участок предназначен гражданину для заготовки сена, выпаса скота, выращивания огородов; на срок не более срока резервирования участка для государственных или муниципальных нужд, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд на время инвестирования в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориальной застройки, внесенной в реестре жителей данной зоны, если участок находится в территориальной зоне застройки; на время действия решения об использовании водных биологических ресурсов, договора о предоставлении участка рыболовства или договора об использовании водных биологических ресурсов, если участок предоставлен лицу для осуществления деятельности предусмотренных зоной территориального развития; на срок действия решения o на период минимального и (или) максимального срока аренды земельного участка, если федеральным законом установлен минимальный и (или) максимальный срок аренды земельного участка; на срок до сорока девяти лет в случае передачи земельного участка в аренду собственнику здания, строения или помещения, расположенного на этом участке, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом; на период исполнения резидентом Свободного порта Владивосток хозяйственного договора, заключенного в период аренды, на срок до трех лет; за аренду участка в случае аренды участка.

2) Арендатор участка (кроме резидентов особых экономических зон – арендаторов участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды участка третьему лицу. в том числе залог права аренды земельного участка и внесение его в качестве вклада в уставный капитал коммерческой юридической компании или ассоциации или как паевой взнос в производственный кооператив в течение срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии, что он будет уведомлен об этом. В таких случаях новый арендатор участка становится ответственным перед арендодателем по договору аренды, за исключением передачи прав аренды в залог. В таком случае заключение нового договора аренды на этот участок не требуется (ст. 22 (5)).

3) Арендатор участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов участков, вправе передать арендованный участок в субаренду в течение срока действия договора аренды участка без согласия собственника участка, при условии, что он уведомлен об этом. если иное не предусмотрено договором аренды участка. Субарендаторам распространяются все права арендатора земли, предусмотренные настоящим Кодексом (пункт 6 статьи 22).

Чтобы стать предметом аренды, земельный участок необходимо указать точно так же, как и в других случаях, когда участок функционирует как недвижимое имущество в гражданско-правовых отношениях. В контракте должно быть четко указано местонахождение участка, его назначение, границы, кадастровый номер и другие характеристики, позволяющие точно определить и идентифицировать участок. Эти данные составляют существенные условия договора, поэтому в случае их отсутствия договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством:

• по соглашению сторон; на основании решения суда; после окончания срока аренды по письменному запросу Арендодателя; по инициативе арендодателя по причинам, указанным в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (непреднамеренное или необоснованное использование и др.).

Прекращение аренды участка по причинам, указанным в ст. 45 сек. 1 абзац второй Земельного кодекса не допускается.

1. при выполнении полевых сельскохозяйственных работ; в иных случаях, установленных федеральными законами.

При расторжении договора аренды запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращается путем проставления печати.

В соответствии со ст.450 ГК РФ в договоре лизинга могут быть предусмотрены иные условия расторжения договора по инициативе арендодателя.Часть 2 этой статьи предусматривает право одной стороны расторгнуть договор в случае существенного нарушения другой стороной.Список этих условий зависит от содержания договора.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель до досрочного расторжения должен письменно уведомить арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумные сроки.